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Action en partage de la copropriété 

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Ces modèles sont disponibles en format PDF et WORD dans la rubrique « documentation ». 

 

Modèles en ligne

 

Droit des personnes

Création d'une association

Acte constitutif d'une fondation et Réglement du conseil de fondation

 

Droit matrimonial

Action en paiement d’entretien de l’enfant majeur

Action en modification du jugement de divorce

 

Droit des successions

Action en délivrance de legs

 

Droits réels

 Action en partage de la copropriété 

Action en contestation de décisions de la communauté des copropriétaires par étages

 

 

 

Modèles
Documentation
Droits réels
Action en partage de la copropriété 

I.     Remarques préliminaires

 

1.     Contexte

Pour présenter l’action en partage de la copropriété prévue par l’art. 651, al. 2 CC, nous nous référons à deux situations qui, pour l’essentiel, correspondent à des cas réels. Pour des raisons de discrétion, ces deux variantes d’un même cas ont été légèrement modifiées. Dans la première variante, les parties ont acheté ensemble, il y a 31 ans, une maison de vacances dont ils sont actuellement copropriétaires. Le droit au partage de la copropriété a été exclu par convention pour une durée de trente ans (art. 650, al. 2 CC). Bien que les parties aient convenu d’un règlement clair sur l’utilisation et l’entretien de l’immeuble, elles ne sont pas d’accord sur les travaux de rénovation plus importants. Les rapports entre les parties devenant de plus en plus difficiles, l’une d’entre elle demande le partage de la copropriété et la vente aux enchères entre copropriétaires.
Dans la seconde variante, l’objet de la copropriété est un mayen sis sur une parcelle de 12‘500 m2. La parcelle est située en zone agricole. Frère et sœur ont hérité de cette parcelle. Aucune des parties n’exploite une entreprise agricole. À l’origine, les deux copropriétaires souhaitaient vendre la parcelle à un intéressé qui n’était pas agriculteur pour la somme de 100‘000 francs. L’Inspectorat du registre foncier a cependant décidé que la parcelle devait en principe être vendue à un agriculteur, et ce pour un prix de 18‘000 francs au maximum. Il a toutefois considéré que les copropriétaires étaient libres de demander une division de la parcelle et de détacher le bâtiment avec une parcelle d’une surface maximale de 1‘000 m2. Ce terrain et le bâtiment qui y est situé pourraient alors être vendus sans restrictions relatives à la qualité de l’acheteur ni au prix. L’une des parties ne souhaite plus vendre. Elle se déclare disposée à reprendre la part de copropriété de l’autre partie en ne versant à cette dernière que la valeur du terrain agricole. L’autre partie s’y oppose et demande le partage de la copropriété à la pleine valeur du bien-fonds.
Dans la demande qui suit, les deux cas sont traités ensemble, mais les conclusions sont présentées séparément pour chaque variante. 

 

2.     Conclusions

Le demandeur conclut au partage de la copropriété (art. 650 CC). Les parties sont évidemment libres de parvenir à un accord amiable et de prévoir le partage de la copropriété et ses modalités par convention (art. 651, al. 1 CC). Si les parties ne parviennent pas à un accord, chacune d’entre elles a un droit inconditionnel à ce que le tribunal partage la copropriété si elle n’est pas tenue de demeurer dans l’indivision en vertu d’un acte juridique, par suite de la constitution d’une propriété par étages ou en raison de l’affectation de la chose à un but durable (art. 650, al. 1 CC). Le partage peut être exclu par convention pour cinquante ans au plus, la convention devant être reçue en la forme authentique et pouvant être annotée au registre foncier si le bien en copropriété est un immeuble (art. 650, al. 2 CC). Un partage en temps inopportun est également exclu (art. 650, al. 3 CC).
Si aucun motif n’exclut le partage de la copropriété, le tribunal doit en définir les modalités. La loi lui offre à cet égard différentes possibilités (art. 651, al. 2 CC). Si la chose ou la majorité des éléments de la chose sont susceptibles d’être physiquement divisés, le juge peut ordonner le partage en nature et attribuer la propriété exclusive des différentes parts aux copropriétaires, l’inégalité des parts pouvant être compensée par des soultes (art. 651, al. 3 CC). Un tel partage n’entre toutefois en ligne de compte que si une division physique est possible et que des parts égales peuvent être constituées. Si la division n’est pas possible, le tribunal peut aussi ordonner la vente aux enchères publique ou entre copropriétaires. Le tribunal jouit à cet égard d’une grande liberté d’appréciation, étant précisé qu’il incombe aux parties de prendre des conclusions relatives aux modalités du partage de la copropriété et de les motiver. Elles doivent non seulement se prononcer sur le mode de partage, mais également sur ses modalités concrètes, notamment en ce qui concerne les conditions de la vente aux enchères et le cercle des personnes qui peuvent y participer. 

 

3.     Délais et frais 

Chaque copropriétaire a un droit illimité dans le temps de demander le partage de la copropriété (sous réserve de l’art. 650, al. 2 CC). 
Dans le cadre du modèle de demande proposé, si la valeur litigieuse est inférieure à 30‘000 francs, la procédure simplifiée s’applique (art. 243, al. 1 CPC); si la valeur litigieuse est plus élevée, c’est la procédure ordinaire qui s’applique (art. 219 CPC). À cet égard, il convient de noter que la valeur litigieuse se calcule sur la base de la valeur de la part de la/des parties demanderesses. Quant aux frais, se pose la question de savoir quelle partie les supporte. En cas de rejet de la demande, les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie demanderesse (art. 106, al. 1 CPC). Le droit au partage de la copropriété étant inconditionnel, on peut néanmoins se demander si la partie défenderesse ne doit pas supporter les frais et les dépens dans tous les cas. Si des négociations sont en cours entre les parties, le fait que ce soit l’une d’entre elles plutôt que l’autre qui ouvre action peut relever du pur hasard. Il convient dès lors de se poser la question de la répartition des frais. Si les parties concluent toutes deux au partage de la copropriété et que le litige ne porte que sur des différences de modalités, aucune partie ne succombe sur le fond et le tribunal peut répartir les frais par moitié (art. 106, al. 2 CPC). Si, en revanche, la partie défenderesse s’oppose au partage de la copropriété et si la demande est admise, les frais sont mis à sa charge (art. 106, al. 1 CPC).

 

 

II.     Demande

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III.     Remarques complémentaires

 

1.     Le droit au partage de la copropriété et son exclusion par la loi, par convention ou en temps inopportun 

Chacun des copropriétaires a un droit inconditionnel d’exiger le partage de la copropriété (art. 650, al. 1 CC). De l’art. 650 CC découle le droit de faire constater la licéité du partage et l’absence de motif d’exclusion. L’action en partage suppose l’impossibilité d’intenter une action en exécution et la preuve d’un intérêt à l’action en constatation. L’action prévue à l’art. 651 CC vise à déterminer le mode et l’exécution du partage de la copropriété, chaque copropriétaire étant libre de prendre ses propres conclusions sans devoir déposer de demande reconventionnelle formelle (actio duplex ; TF 5A_174/2015 du 14 octobre 2015, cons. 6.2). Les mêmes droits existent en cas de propriété commune sur la base du renvoi de l’art. 654, al. 2 CC. 
Il convient d’examiner s’il n’existe pas de motifs qui s’opposeraient au droit au partage. Tout d’abord, les parties peuvent prévoir, lors de la constitution de la copropriété, que le partage est exclu pendant une certaine durée, cinquante ans au maximum selon la loi. Cette convention d’exclusion doit revêtir la forme authentique (art. 650, al. 2 CC). L’exclusion ne s’applique toutefois pas de manière absolue. Dans un cas où le partage de la copropriété a été exclu, lors de la constitution de la propriété par étages, pour le garage constitué en copropriété, le Tribunal cantonal des Grisons a malgré tout confirmé le droit au partage. Il faut pour cela des motifs importants. Dans le cas concerné, le projet n’était plus réalisable en raison de l’expansion de la forêt sur une partie de la parcelle. Selon le tribunal, le maintien de l’exclusion conventionnelle du partage de la copropriété constituait une violation du principe de la bonne foi au sens de l’art. 2 CC (PKG 1997 n° 5, cons 4.b).
La loi prévoit d’autres motifs d’exclusion. Le partage de la copropriété ne peut notamment pas être exigé lorsque l’immeuble est constitué en propriété par étages (art. 650, al. 1 CC). Cette situation doit toutefois être distinguée de celle de l’unité individuelle d’une propriété par étages qui ferait l’objet d’une copropriété et constituerait un immeuble individuel ayant son propre sort juridique. La dissolution du rapport de copropriété sur une telle unité de propriété par étages est possible sur la base de l’art. 650, al. 1 CC. 
La loi prévoit par ailleurs que le droit au partage devient caduc si l’affectation de la chose à un but durable y fait obstacle (ATF 103 Ib 76, cons. 2). Si un immeuble est lié à un autre immeuble sur le plan réel-subjectif et n’a pas de sort juridique propre, il ne peut en principe pas faire l’objet d’un acte de disposition indépendant. À titre d’exemples, on peut citer notamment la copropriété d’un mur mitoyen, d’un dispositif de chauffage à distance ou de parcelles en nature de chemins. Il convient toutefois de souligner que l’exclusion du droit au partage ne repose pas uniquement sur le lien réel formel. Il faut en outre que ce lien vise un but durable. Si le but recherché ne peut plus être atteint, comme c’est le cas ci-dessus au chap. III. Remarques complémentaires, 1. Le droit au partage de la copropriété et son exclusion par la loi, par convention ou en temps inopportun, ch. 9, le motif d’exclusion devient caduc, même si le lien formel entre les deux immeubles continue d’exister (PKG 1997 n° 5, cons. 4.a). 
Enfin, il n’est pas possible de procéder au partage de la copropriété en temps inopportun (art. 650, al. 3 CC). Cela suppose que le partage entraînerait, pour les autres copropriétaires, une charge disproportionnée ou des inconvénients majeurs. Toutefois, les aspects subjectifs tels que le lien émotionnel ou de simples inconvénients ne suffisent pas. Il faut qu’au moment concerné, le fait de procéder au partage génère un inconvénient concret extraordinaire 1.

 

2.     Le partage en nature 

Le juge peut ordonner le partage en nature pour autant que la chose puisse être divisée. C’est notamment le cas d’une pluralité de choses de même nature. Le partage en nature ne peut toutefois être ordonné s’il entraîne une diminution notable de la valeur de la chose. Selon le Tribunal fédéral, le partage en nature ne prime pas sur la vente aux enchères. Il incombe au juge de trancher de cas en cas de manière équitable sur la base des circonstances concrètes .2
Outre le partage en nature et la vente aux enchères, le juge n’a pas d’autre possibilité de partager la copropriété. Il ne peut notamment pas procéder au partage en constituant une propriété par étages contre la volonté des copropriétaires (PKG 1990 n° 3 ; du même avis, mais avec une approche critique : OGer ZH. LB120088 du 17 avril 2014, cons. 1.2.3.a). Le juge ne peut pas non plus ordonner de vente de gré à gré (PKG 2011 n° 1, cons. 5.e). 
Si des actions au porteur appartenant à deux actionnaires sont détenues par l’un d’eux sans avoir été partagées, les deux actionnaires en sont copropriétaires, étant précisé que les actions qui correspondent à la part de copropriété peuvent être revendiquées sans qu’il y ait lieu de demander la suppression de la copropriété. Une action en partage au sens de l’art. 651 CC n’est dès lors pas nécessaire (ATF 112 II 406, cons. 3 et 4).
Sur le plan fiscal, il y a lieu de souligner qu’en cas de partage en nature d’un terrain par le biais de la division en deux parcelles en propriété exclusive des copropriétaires, l’impôt sur le gain immobilier est perçu à concurrence de la part de l’autre copropriétaire même si les copropriétaires ne procèdent à aucun paiement entre eux (jugement VerwGer GR A 05 76 du 17 février 2006, cons. 3).

 

3.     Modalités de la vente aux enchères

Le juge peut ordonner la vente soit aux enchères publiques, soit entre les copropriétaires (art. 651, al. 2 CC). Dans la mesure où les parties prennent des conclusions concordantes sur les modalités de la vente, le juge doit en tenir compte. Si la vente aux enchères doit être ouverte à tout le monde, les modalités de la vente sont celles de la vente aux enchères publiques volontaires au sens des art. 229 ss CO et sont en outre régies par les éventuelles dispositions cantonales en la matière (p. ex. Verordnung des OGer ZH du19 décembre1979 über das Verfahren bei freiwilliger öffentlicher Versteigerung [OS/ZH] ou EGzOR/GR du 20 octobre 2004 [art. 6 à 6d {BR 210.200}]). Le droit cantonal détermine en outre la compétence en matière d’exécution de la vente aux enchères. 
Si, en cas de vente aux enchères, le juge fixe un prix minimal, la vente risque de ne pas aboutir. Afin que le demandeur n’ait pas à saisir la justice une seconde fois, le juge doit prévoir une seconde vente aux enchères sans prix minimal pour le cas où la première n’aboutirait pas (PKG 1991 n° 23, cons.2). Les parties n’ont toutefois pas le droit de fixer un prix minimal déterminé pour l’adjudication. Le cas échéant, il appartient à l’autorité chargée de la vente aux enchères de fixer un tel prix minimal sans tenir compte du principe de couverture, étant précisé que les parties peuvent fournir les informations nécessaires à cet égard (OGer ZH LC110026 du 17 octobre 2011, cons. 3.4).
Il convient en outre de tenir compte des points suivants. Dans le cadre d’une vente aux enchères fondée sur l’art. 651, al. 2 CC, le droit de préemption de l’art. 682 CC ne peut être invoqué. Si l’une des parties est sous tutelle, il faut toujours procéder à une vente aux enchères publique (ATF 80 II 369, cons. 3 et 4). Un éventuel usufruit grevant la chose n’exclut pas la dissolution de la copropriété et le partage ou la vente aux enchères de la chose. L’accord de l’usufruitier n’est pas nécessaire (TF 5A_174/2015 du 14 octobre 2015, cons. 4 et 5, étant précisé qu’en raison de la subrogation réelle, l’usufruit existe, le cas échéant, sur un objet de substitution).

 

4.     Distinction avec l’action en exclusion de l’art. 649b CC

Si un copropriétaire veut s’assurer de demeurer lui-même le propriétaire de la chose et d’exclure un propriétaire indésirable, il peut aussi recourir à l’action en exclusion au sens de l’art. 649b CC. Les exigences liées à l’exclusion d’un copropriétaire sont toutefois bien plus élevées, puisque le droit au partage de la copropriété est inconditionnel. Dans le cadre de l’exclusion, en revanche, le demandeur doit établir qu’on ne peut exiger de lui la continuation de la communauté (ATF 94 II 17, cons. 4 ; PKG 1997 n° 5, cons. 3). Cela peut s’avérer difficile dans certains cas. Si le demandeur souhaite, dans la mesure du possible, conserver la propriété de la chose, il peut faire valoir l’action en exclusion dans ses conclusions principales et conclure subsidiairement au partage de la copropriété.

 

5.     Délimitation avec la LDFR 

En tant que lex specialis par rapport au CC, la loi fédérale sur le droit foncier rural contient des dispositions spéciales applicables aux entreprises et aux immeubles agricoles. Il s’agit d’une loi sur les rapports juridiques prévoyant une réglementation spéciale sur les possibilités de disposer desdits biens, qui déroge au CC et au CO , notamment  en ce qui concerne le cercle des acquéreurs potentiels, le prix du terrain et les droits préférentiels. Si l’immeuble en copropriété est une entreprise ou un immeuble agricole, la réglementation de la LDFR prévaut (TF 5A_522/2013 du 23 avril 2014, cons. 1.3). En cas de propriété commune ou de copropriété fondée sur un contrat, l’art. 36 LDFR accorde un droit d’attribution à la partie privilégiée par le droit agraire, même contre la volonté de l’autre copropriétaire et moyennant indemnisation de ce dernier. A cela s’ajoute que la valeur de cette indemnisation est limitée au double de la valeur de rendement. Cela peut générer une perte économique considérable pour le copropriétaire qui perd ainsi sa part de copropriété. À cet égard, la réglementation de la LDFR présente d’importantes différences par rapport à l’art. 651, al. 2 CC (PKG 2000 n° 10, cons. 2.c).
L’art. 36 LDFR distingue deux cas de privilèges. Un copropriétaire peut exiger de se voir attribuer une entreprise agricole s’il entend l’exploiter lui-même et en paraît capable (art. 36, al. 1 LDFR ; privilège accordé dans TF 5C.164/2001 du 5 novembre 2001, cons. 2). S’il s’agit d’un terrain agricole isolé d’une surface de plus de 2‘500 m2 (ou de 1‘500 m2 pour des vignes ; art. 2, al. 3 LDFR), un copropriétaire peut en exiger l’attribution s’il est propriétaire d’une entreprise agricole, s’il dispose économiquement d’une telle entreprise, ou si l’immeuble est situé dans le rayon d’exploitation de cette entreprise usuel dans la localité (art. 36, al. 2 LDFR). Si, en revanche, la LDFR ne s’applique pas, les dispositions du CC, soit l’art. 651, al. 2 CC, s’appliquent à titre subsidiaire (TF 5A_522/2013 du 23 avril 2014, cons. 1.3 et 5). La vente prévue à l’art. 651, al. 2 CC n’étant pas une vente aux enchères volontaire au sens de l’art. 69 LDFR, le juge peut ordonner la vente aux enchères d’un immeuble (PKG 2000 n° 10, cons. 5).

 

6.     Partage de la copropriété dans le cadre de la procédure en divorce 

Si les époux sont copropriétaires d’un bien-fonds, l’art. 651, al. 2 CC n’est pas la seule disposition qui leur permet de demander le partage de la copropriété dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial en cas de procédure en divorce. Il en allait déjà ainsi lorsque s’appliquaient les dispositions relatives aux régimes matrimoniaux en vigueur jusqu’au 31 décembre 1987 (ATF 113 II 222, cons. 8). Selon le nouveau droit des régimes matrimoniaux, un époux peut, alternativement, exiger l’attribution exclusive du bien-fonds en propriété commune sur la base de l’art. 205, al. 2 CC. Il doit alors établir qu’il a un intérêt prépondérant à demeurer l’unique propriétaire de ce bien. Ce peut être le cas, par exemple, s’il fait valoir la jouissance exclusive du domicile conjugale pour lui et les enfants. Cela suppose cependant que l’autre époux puisse être pleinement désintéressé. Si l’époux demandeur n’est pas en mesure de désintéresser l’autre époux, il est alors exclu de lui attribuer ce bien sur la base de l’art. 205, al. 2 CC (TF 5C.325/2001 du 4 mars 2002, cons. 4). Le juge devra alors ordonner la vente aux enchères, même si les parties n’ont pas pris de conclusions dans ce sens, ce qui constitue une dérogation à la maxime de disposition. S’il est vraisemblable qu’aucun des époux ne pourra acquérir le bien-fonds dans le cadre de la vente aux enchères, celle-ci doit alors être publique (PKG 2011 n° 1, cons. 5.e).


Source : Mauro Lardi, § 66 Klage auf Aufhebung von Miteigentum, in : Willi Fis-cher/Fabiana Theus Simoni/Dieter Gessler, Kommentierte Musterklagen zum Personen-, zum Erb- und zum Sachenrecht, Zürich/Basel/Genf 2016. Traduction : Pascale Milliet.
 

  • 1. Commentaire bâlois ZGB II-BRUNNER/WICHTERMANN, ch. 19 ss ad art. 650.
  • 2. Commentaire bâlois ZGB II-BRUNNER/WICHTERMANN, ch. 13 ad art. 651.
mis en ligne: 
12.06.2018

Action en partage de la copropriété 

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I.     Remarques préliminaires

 

1.     Contexte

Pour présenter l’action en partage de la copropriété prévue par l’art. 651, al. 2 CC, nous nous référons à deux situations qui, pour l’essentiel, correspondent à des cas réels. Pour des raisons de discrétion, ces deux variantes d’un même cas ont été légèrement modifiées. Dans la première variante, les parties ont acheté ensemble, il y a 31 ans, une maison de vacances dont ils sont actuellement copropriétaires. Le droit au partage de la copropriété a été exclu par convention pour une durée de trente ans (art. 650, al. 2 CC). Bien que les parties aient convenu d’un règlement clair sur l’utilisation et l’entretien de l’immeuble, elles ne sont pas d’accord sur les travaux de rénovation plus importants. Les rapports entre les parties devenant de plus en plus difficiles, l’une d’entre elle demande le partage de la copropriété et la vente aux enchères entre copropriétaires.

12.06.2018

 

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