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Action en contestation de décisions de la communauté des copropriétaires par étages

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Droits réels

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Action en contestation de décisions de la communauté des copropriétaires par étages

 

 

 

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Action en contestation de décisions de la communauté des copropriétaires par étages

I.     Remarques préliminaires

1.     Contexte

La cliente est titulaire d’une part de copropriété par étages dans laquelle elle exploite un magasin d’articles électroniques. L’immeuble, construit en 1955, comprend huit parts en copropriété par étages : une part utilisée comme magasin au rez-de-chaussée, et six parts utilisées comme appartements du deuxième au quatrième étages. La huitième part de copropriété par étage est le garage, qui se trouve sous l’immeuble et est divisé en huit parts de copropriété, chaque propriétaire d’appartement ayant la propriété de l’une de ces parts et la propriétaire du magasin ayant la propriété de deux d’entre elles.

En 2014, la communauté des copropriétaires par étages a décidé de faire procéder à une rénovation complète des fenêtres qui a été effectuée la même année. Lors de l’assemblée annuelle qui a suivi, la répartition des coûts de rénovation des fenêtres n’a pas été effectuée en fonction des quotes-parts, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et à la proposition de l’administrateur, mais en fonction d’autres critères sur la base d’une disposition spéciale du règlement. Le représentant de la propriétaire du magasin n’a pas approuvé cette décision. Deux semaines plus tard, la propriétaire du magasin a constaté qu’une telle répartition des coûts, dérogeant au règlement, était certes possible, mais aurait nécessité une décision prise à la majorité qualifiée des copropriétaires par étages.

La cliente demande que la décision soit annulée et qu’une nouvelle décision soit prise concernant la répartition des coûts de rénovation.

 

2.     Problèmes et risques liés à l’action en contestation 

Pour pouvoir être contestée, la décision de la communauté des copropriétaires par étages doit être illicite. Est illicite une décision qui contrevient à une disposition légale ou à une disposition du règlement de copropriété (art. 712m, al. 2 en lien avec l’art. 75 CC). L’action en contestation ne permet pas au juge d’examiner l’exactitude matérielle, et donc l’opportunité, de la décision de la communauté des copropriétaires par étages1.

 

3.     Délais et frais

a)     Délai de péremption

Le copropriétaire doit demander l’annulation « dans le mois » à compter du jour où il a eu connaissance de la décision (art. 712m, al. 2 en lien avec l’art. 75 CC). Il s’agit d’un délai de péremption ; le juge doit examiner d’office si le délai a été respecté et, si ce n’est pas le cas, la demande est rejetée (et ne fait pas l’objet d’une décision de non-entrée en matière). Lorsque le copropriétaire est présent ou représenté lors de l’assemblée, il est réputé avoir connaissance des décisions à ce moment-là. S’il n’est ni présent ni représenté lors de l’assemblée, le moment où il a connaissance de la décision correspond  à la date à laquelle le procès-verbal lui est communiqué2. La même assemblée peut ainsi faire naître le délai à des moments différents.

Exemple : si le copropriétaire a connaissance de la décision le 7 avril, le délai commence à courir le 8 avril et la demande d’annulation doit être déposée au plus tard le 8 mai. Le « délai d’un mois » et le « délai de 30 jours » ne doivent donc pas être confondus !3

 

b)     Frais

Les coûts sont régis par les articles 95 ss CPC. Le tribunal peut exiger du demandeur une avance à concurrence de la totalité des frais judiciaires présumés (art. 98 CPC). De manière générale, le Tribunal fédéral qualifie les litiges relatifs à la copropriété par étages de litiges de nature pécuniaire4

 

II.     Demande

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III.     Remarques complémentaires

 

1.     Nullité de la décision

 

Doctrine et jurisprudence distinguent annulabilité et nullité de la décision. 

Une décision est réputée nulle lorsque sa teneur ou le processus décisionnel sont entachés de vices d’une telle gravité que tout effet juridique doit lui être dénié5.

La délimitation entre décision annulable et décision nulle est ténue. Il est dès lors recommandé de toujours contester la décision dans le délai et, en cas d’indices de nullité, de conclure également à la constatation de la nullité. 

La demande de constatation de la nullité se distingue comme suit de la demande d’annulation6 :

  •  Légitimation active : toute personne ayant un intérêt juridique à la constatation de la nullité peut agir ; cela concerne dès lors aussi le copropriétaire par étage qui, à l’origine, a adhéré à la décision (sous réserve toutefois d’un abus de droit manifeste). En ce qui concerne la légitimation passive, il n’y a pas de différence par rapport à la demande d’annulation ; c’est également la communauté des copropriétaires par étages qui a la qualité pour défendre.
  • Il n’est pas nécessaire d’épuiser les voies de recours internes.
  • L’action n’est soumise à aucun délai (sous réserve de l’abus de droit).
  • Il s’agit d’une action en constatation.

HANDSCHIN/WYTTENBACH proposent une liste complète et utile de décisions annulables et nulles7

 

2.     Le cas particulier des convocations entachées d’irrégularités 

Pour qu’une décision soit valable, la convocation à l’assemblée des copropriétaires par étages doit être correcte, tant sur le plan formel que matériel8. Si la convocation n’est pas envoyée dans le délai (vice de forme) ou si elle ne mentionne pas le lieu ou la date de l’assemblée (vice de fond), les décisions qui en découlent peuvent être annulées, voire déclarées nulles. 

 

3.     Voies de droit

En fonction de la valeur litigieuse, le jugement de première instance peut faire l’objet soit d’un appel (art. 308 ss CPC), soit d’un recours (art. 319 ss CPC).

La voie du recours en matière civile (art. 72 ss LTF) est ouverte contre les décisions de la dernière instance cantonale (art. 75, al. 1 LTF). Dans les affaires de nature pécuniaire, comme c’est généralement le cas des actions en contestation, le recours n’est toutefois possible que si la valeur litigieuse atteint au moins 30‘000 francs (art. 74, al. 1, let. b LTF) ou si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74, al. 2, let. a LTF). Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’instance précédente (art. 105, al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter d’office les constatations de l’instance précédente que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l’article 95 LTF (art. 105, al. 2 LTF).

 


Source : Christine Boldi, § 68 Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung, in : Willi Fis-cher/Fabiana Theus Simoni/Dieter Gessler, Kommentierte Musterklagen zum Personen-, zum Erb- und zum Sachenrecht, Zürich/Basel/Genf 2016. Traduction : Pascale Milliet.

  • 1. WERMELINGER, La propriété par étages, ch. 202 ad art. 712m.
  • 2. Sur la fiction de notification, voir ATF 127 I 31, cons. 2.b.
  • 3. Sur le calcul exact de toutes les variantes possibles, voir Commentaire bernois ZGB-RIEMER, ch. 67 ad art. 75.
  • 4. Voir TF 5C.44/2006  du 27 juillet 2006, cons. 1 ; WERMELINGER, La propriété par étages, ch. 233 ad art. 712m se montre critique à l’égard de cette qualification.
  • 5. WERMELINGER, La propriété par étages, ch. 208 ss ad art. 712m et les nombreux exemples de nullité d’une décision.
  • 6. WERMELINGER, La propriété par étages, ch. 212 ad art. 712m.
  • 7. HANDSCHIN/WYTTENBACH, Beschluss, pp. 77 ss.
  • 8. WERMELINGER, La propriété par étages, ch. 65 ss ad art. 712n.
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15.05.2018

Action en contestation de décisions de la communauté des copropriétaires par étages

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Action en contestation de décisions de la communauté des copropriétaires par étages

I.     Remarques préliminaires

1.     Contexte

La cliente est titulaire d’une part de copropriété par étages dans laquelle elle exploite un magasin d’articles électroniques. L’immeuble, construit en 1955, comprend huit parts en copropriété par étages : une part utilisée comme magasin au rez-de-chaussée, et six parts utilisées comme appartements du deuxième au quatrième étages. La huitième part de copropriété par étage est le garage, qui se trouve sous l’immeuble et est divisé en huit parts de copropriété, chaque propriétaire d’appartement ayant la propriété de l’une de ces parts et la propriétaire du magasin ayant la propriété de deux d’entre elles.

En 2014, la communauté des copropriétaires par étages a décidé de faire procéder à une rénovation complète des fenêtres qui a été effectuée la même année. Lors de l’assemblée annuelle qui a suivi, la répartition des coûts de rénovation des fenêtres n’a pas été effectuée en fonction des quotes-parts, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et à la proposition de l’administrateur, mais en fonction d’autres critères sur la base d’une disposition spéciale du règlement. Le représentant de la propriétaire du magasin n’a pas approuvé cette décision. Deux semaines plus tard, la propriétaire du magasin a constaté qu’une telle répartition des coûts, dérogeant au règlement, était certes possible, mais aurait nécessité une décision prise à la majorité qualifiée des copropriétaires par étages.

15.05.2018

 

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